Чимало громадян, які мають у власності житлове та нежитлове нерухоме майно, переймаються питанням здачі його в оренду. Виникають питання, чи потрібно в даному випадку реєструватися підприємцем, чи є якась різниця в оподаткуванні та чи існують якісь обмеження.
Відповідно до ст.ст. 319, 320 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, в тому числі використовувати його для здійснення підприємницької діяльності.
Таким чином, реалізація фізичною особою права щодо здачі власного нерухомого майна в оренду може здійснюватися як у межах підприємницької діяльності (фізичною особою-підприємцем), так і поза підприємницькою діяльністю (без реєстрації фізичною особою-підприємцем).
Розберемося детально, в чому полягатиме різниця між фізичною особою та фізичною особою-підприємцем при здачі в оренду власного нерухомого майна.
Фізична особа
Особливості оподаткування доходів фізичної особи від здачі об’єктів нерухомості в оренду регулюється ст. 167, ст. 170 Податкового кодексу України, Постановою КМУ № 1253 від 29.12.2010 р. «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб» та рішенням органів місцевого самоврядування (приймається за місцем розташування об’єкта нерухомості).
Відповідно до п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, «податковим агентом платника податку-орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в підпункті 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар».
Цим же підпунктом визначено, що об’єкт оподаткування визначається, виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається, виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Відповідно до п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, «доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.».
Відповідно до п. 167.1 ст. 167 Податкового кодексу України, ставка податку становить 18 відсотків.
Відповідно до п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України, з об’єктів оподаткування стягується військовий збір у розмірі 1,5%.
Таким чином, чинне законодавство України на сьогоднішній день передбачає, що:
- Фізична особа має право здавати в оренду нерухоме майно, яке належить їй за правом власності, без реєстрації суб’єктом підприємницької діяльності.
- Розмір податків та зборів, які сплачуються з доходу, отриманого у вигляді орендної плати, складає:
- податок на доходи фізичних осіб – 18%;
- військовий збір – 1,5%.
- Податки та збори замість орендодавця, але за його рахунок, сплачує орендар, одночасно з виплатою орендної плати (юридична особа (ФОП) виступає як податковий агент);
- об’єкт оподаткування визначається, виходячи із суми місячної орендної плати, зазначеної сторонами в договорі. З метою запобігання заниженню об’єктів оподаткування встановлюється мінімальна сума орендного платежу, яка визначається за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
- На порядок оподаткування кількість об’єктів, що здаються в оренду, та їх площа не впливають.
Фізична особа-підприємець
З метою отримання прибутку від здачі в оренду власного нерухомого майна фізична особа може зареєструватися суб’єктом підприємницької діяльності – фізичною особою-підприємцем, зазначивши основним видом діяльності за КВЕД клас 68.20 (надання в оренду та експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна).
Оподаткування фізичної особи-підприємця може здійснюватися за загальною або за спрощеною системою.
Відповідно до п.п. 291.2 ст. 291 Податкового кодексу України, «спрощена система оподаткування, обліку та звітності – особливий механізм справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів, встановлених пунктом 297.1 статті 297 цього Кодексу, на сплату єдиного податку в порядку та на умовах, визначених цією главою, з одночасним веденням спрощеного обліку та звітності.».
Суб’єктом підприємницької діяльності, що здає в оренду нежитлові приміщення, може бути фізична особа-підприємець на третій групі.
Фізична особа-підприємець на третій групі може застосовувати спрощену систему оподаткування при одночасному дотриманні наступних умов:
- ФОП не використовує працю найманих осіб, або кількість осіб, які перебувають із ним у трудових відносинах, не обмежена;
- обсяг доходу протягом календарного року не перевищує 5 000 000 гривень.
Відповідно до п. 291.5 ст. 291 Податкового кодексу України, не можуть бути платниками єдиного податку першої-третьої групи: фізичні особи-підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектари, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
При перевищенні площі об’єктів нерухомості, зазначених вище, фізична особа-підприємець не може застосовувати спрощену систему оподаткування та має перейти на загальну систему оподаткування.
Порівняльна таблиця оподаткування при здачі об’єктів нерухомості фізичною особою та фізичною особою-підприємцем
Таким чином, на сьогоднішній день порядок сплати податків, їх розмір та адміністрування, а також подання податкової звітності не завжди роблять доцільною реєстрацію фізичної особи суб’єктом підприємницької діяльності для здачі в оренду власного нерухомого майна.