Многие граждане, имеющие в собственности жилое и нежилое недвижимое имущество, имеют намерение сдавать его в аренду. Но тут же у них возникают вопросы: нужно ли в данном случае регистрироваться предпринимателем, есть ли какие-то особенности в налогообложении и существуют ли какие-то ограничения.
Согласно ст.ст. 319, 320 Гражданского кодекса Украины, собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, использовать его для осуществления предпринимательской деятельности.
Как видим, реализация физическим лицом права на сдачу собственного недвижимого имущества в аренду может осуществляться как в рамках предпринимательской деятельности (физическим лицом-предпринимателем), так и вне предпринимательской деятельности (без регистрации физическим лицом-предпринимателем).
Разберемся подробно, в чем состоит разница между физическим лицом и физическим лицом-предпринимателем при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества.
Физическое лицо
Особенности налогообложения доходов физического лица от сдачи объектов недвижимости в аренду регулируется ст. 167, ст. 170 Налогового кодекса Украины, Постановлением КМУ № 1253 от 29.12.2010 г. «Об утверждении Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц» и решением органов местного самоуправления (принимается по месту нахождения объекта недвижимости).
Согласно п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса Украины, «налоговым агентом плательщика налога-арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, названных в подпункте 170.1.1 этого пункта (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор».
Этим же подпунктом определено, что объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.
Согласно п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса Украины, «доходы, указанные в подпунктах 170.1.1-170.1.3 этого пункта, облагаются налоговым агентом при их начислении (выплате) по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса».
Согласно п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса Украины, ставка налога составляет 18 процентов.
Согласно п 1.2 п. 16¹ подраздела 10 Раздела ХХ Налогового кодекса Украины, с объектов налогообложения уплачивается военный сбор в размере 1,5%.
Таким образом, действующее законодательство Украины на сегодняшний день предполагает, что:
- Физическое лицо имеет право сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, без регистрации субъектом предпринимательской деятельности.
- Размер налогов и сборов, уплачиваемых с дохода, полученного в виде арендной платы, составляет:
- налог на доходы физических лиц — 18%;
- военный сбор — 1,5%.
- Налоги и сборы вместо арендодателя, но за его счет, платит арендатор, одновременно с выплатой арендной платы (т.е. выступает налоговым агентом).
- Объект налогообложения определяется, исходя из суммы месячной арендной платы, указанной сторонами в договоре. С целью предотвращения занижения объектов налогообложения устанавливается минимальная сумма арендного платежа, определяемая по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.
- На порядок налогообложения количество объектов, сдаваемых в аренду, и их площадь не влияют.
Физическое лицо-предприниматель
С целью получения прибыли от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо может зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности — физическим лицом-предпринимателем, указав основным видом деятельности по КВЭД класс 68.20 (предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества).
Налогообложение физического лица-предпринимателя может осуществляться по общей или упрощенной системе.
Согласно п. 291.2 ст. 291 Налогового кодекса Украины, «упрощенная система налогообложения, учета и отчетности — особый механизм взимания налогов и сборов, устанавливающий замену уплаты отдельных налогов и сборов, установленных пунктом 297.1 статьи 297 настоящего Кодекса, на уплату единого налога в порядке и на условиях, определенных настоящей главой, с одновременным ведением упрощенного учета и отчетности».
Субъектом предпринимательской деятельности, который сдает в аренду жилые и нежилые помещения, может быть физическое лицо-предприниматель на третьей группе.
Физическое лицо-предприниматель на третьей группе может применять упрощенную систему налогообложения, при одновременном соблюдении следующих условий:
- ФЛП не использует труд наемных лиц, или количество лиц, состоящих с ним в трудовых отношениях, не ограничено;
- объем дохода в течение календарного года не превышает 5 000 000 гривен.
Согласно п. 291.5 ст. 291 Налогового кодекса Украины, не могут быть плательщиками единого налога первой-третьей группы: физические лица-предприниматели, предоставляющие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.
Если площадь объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, превышает указанную выше, то физическое лицо-предприниматель не может применять упрощенную систему налогообложения и должен перейти на общую систему налогообложения.
Сравнительная таблица налогообложения при сдаче объектов недвижимости физическим лицом и физическим лицом-предпринимателем
Таким образом, на сегодняшний день порядок уплаты налогов, их размер и администрирование, а также подача налоговой отчетности не всегда делают целесообразной регистрацию физического лица субъектом предпринимательской деятельности для сдачи в аренду собственного недвижимого имущества.