Инвестирование в недвижимость Германии — есть ли смысл?

Германия стабильна в политическом и экономическом плане, не подвержена кризисам, потому привлекательна для тех, кто хочет приобрести здесь недвижимость. Разумеется, возникают сомнения — а стоит ли? В социальном государстве, а Германия таковым и является, на практике существует классовый подход. Экономика, налоговая и правовая системы предоставляют людям с хорошим достатком возможности для дальнейшего процветания. Естественно, в сфере недвижимости это проявляется как нельзя лучше. Вклад в этот сегмент — привилегия богатых, позволяющая им богатеть еще больше.

Зачем инвестировать в германскую недвижимость

Потерять деньги, которые были инвестированы в недвижимость в Германии, практически невозможно. Что касается целей такого решения, они могут быть различными, например, можно:

• Приобрести жилье для себя, а заодно воспользоваться всеми преимуществами, в соответствии с местными законодательными нормами. Например, это может стать обоснованием для желающих получить здесь вид на жительство;
• Легально обезопасить капитал на определенное время, чтобы потом снова получить его в денежном эквиваленте и использовать в любых целях;
• Использовать недвижимость в коммерческих целях. Внушительного дохода от такого вложения, возможно, и не будет, но стабильный доход, особенно при разумном хозяйственном подходе, обеспечен;
• Наладить бизнес купли-продажи-аренды в качестве предпринимателя. Правда, в этом случае понадобится либо самостоятельно заниматься всеми вопросами (предложения, цены, ремонт, связи с банками), проживая в стране, либо найти компетентного управляющего с хорошей репутацией;
• На законных основаниях получить банковский кредит под недвижимость. Строгих условий в этом отношении нет, важно представить доказательства, что кредит в итоге будет оплачен, а также получить гарантию от банка (помогут связи, надежный управляющий или хорошее адвокатское бюро).

В любом случае решение будет беспроигрышным, все зависит от поставленных целей.

Насколько реально купить недвижимость на торгах

Один из вариантов выгодного приобретения недвижимости в Германии — поиск предложения на аукционе. Впрочем, название условное, поскольку речь идет о случаях, когда принудительную продажу арестованного имущества должников осуществляют суды. Предварительно производится оценка и только через 1-2 года проходят торги. Если «держать руку на пульсе», можно стать владельцем недвижимости по довольно выгодной цене — продадут примерно за 70% от суммы оценки. Более того, так можно сэкономить на услугах нотариуса, поскольку новый владелец вступает в права по судебному решению. Не понадобится и маклер, а это еще 5-10% экономии. Если первые торги оказались безрезультатными, на вторых недвижимость продадут уже за полцены. У многих такая возможность вызывает интерес. Но вышеописанная схема — это теория. На практике отличные варианты редко доходят непосредственно до торгов, банки стремятся продать их наиболее выгодно — напрямую или за 100-120%, что аналогично действующей рыночной цене. Чтобы не упустить свой шанс, можно попробовать связаться с кредитором.

Приобретение недвижимости — нюансы

Чтобы адекватно просчитать соотношение затрат и потенциальной прибыли, важно учитывать такие факторы:

1. В больших городах стоимость аренды стабильно повышается. Допустим, за последние 5 лет в Берлине, Кельне, Мюнхене рост составил не менее 17%, а иногда и все 27%. В мегаполисах жилье сдать легче.
2. Чем дольше срок аренды жилья конкретным квартиросъемщиком, тем выгоднее для него. По текущим договорам цены практически не повышают, поэтому можно жить в квартире 5-20 лет, и платить в разы меньше реальной рыночной цены. Как только квартиросъемщик покинул жилье, его ремонтируют и сдают уже по более дорогой стоимости.
3. Квартиры, в которых временно кто-то живет, будут стоить дешевле новых. Как вариант, можно купить такую недвижимость, спровоцировать квартиросъемщика на переезд, сделать ремонт и продать жилье намного дороже. В действительности права арендующих жилье, а в Германии это 80% населения, несколько ущемляются, поэтому потребуется квалифицированный правовой подход.
4. Расход на содержание жилья в многоквартирном доме в Германии велик, иногда длительная аренда может оказаться убыточной. Поэтому такие квартиры стоят дешевле, чем варианты в малоквартирных домах.

Кто может инвестировать в недвижимость Германии

Приобретение недвижимости в Германии доступно:

1. Частным лицам.
2. Юридическим лицам. Предпочтительный вариант для ведения бизнеса. Владельцем/руководителем, к примеру, ООО, может быть и нерезидент Германии. Зато появится масса возможностей для более эффективного предпринимательства.
3. Предпринимателям. Не придется платить налог на прибыль, взыскания ограничиваются уплатой налога на предпринимательскую деятельность и только после того, как доход составит 24 500 евро. Зато потребуется вид на жительство и юридический адрес, без этого практически невозможно зарегистрироваться, открыть счет в банке.

Особенности налогообложения

Вопрос налогообложения актуален исключительно в случаях осуществления предпринимательской деятельности. Если речь идет просто об инвестициях, а прибыли нет, нет и налогов. Когда недвижимость используется с коммерческой целью, ООО, как юридическое лицо, платит налоги:

• на прибыль — 25%;
• на предпринимательскую деятельность — в среднем 17%;
• местные сборы;
• на дивиденды (если выплачиваются) — примерно 25%.

Используется прогрессивная шкала налогообложения и сумма может быть снижена. Более льготные условия предоставляются резидентам, нерезиденты заплатят полную сумму и в итоге получат в пределах 60% от первоначального дохода. Создание коммандитного товарищества (GmbH & Co KG) поможет снизить налоговое давление. Полным товарищем останется ООО. Схема предусматривает регистрацию двух фирм и является достаточно сложной, зато есть шансы получить экономию средств. Профессионально оценить ситуацию и принять взвешенное решение помогут эксперты. Всего за один час консультации можно выиграть многое, сэкономив деньги и застраховавшись от неверного шага.